- Pris: 15.000 – 25.000 kr per enhet ferdig montert (inkludert rørlegger og elektriker).
- Tidsbruk: 2 til 4 timer per leilighet. Et helt borettslag håndteres systematisk over noen uker.
- Tekniske krav: Lovpålagt med automatisk vannstoppventil i rom uten sluk. Fast tilkobling til strøm kreves oftest ved utskifting av gamle modeller.
- Levetid: Byttes senest etter 20 år for å unngå avkortning på borettslagets bygningsforsikring.
Innhold:
- Tikkende vannbomber i sjaktene
- Hvorfor felles utskifting trumfer enkeltbytter
- Gjennomføringen ute hos beboerne
- Strøm, sluk og stive krav
Tikkende vannbomber i sjaktene
Styret sitter med ansvaret. Mange drøyer beslutningen til den første berederen sprekker. Her går mange på en smell. Vann finner alltid veien nedover. En 200-liters tank som revner i fjerde etasje, raserer glatt tre leiligheter under på vei mot kjelleren.
Dette skjer altfor hyppig. Vi var nylig på befaring i et sameie på Haslum med 45 leiligheter bygget i 2002. Berederne sang på siste verset. Seks måneder tidligere hadde én enhet sprukket. Regningen på utbedring av skadene endte på over én million kroner. Forsikringsselskapet skrudde opp egenandelen for hele bygget umiddelbart.
Gammelt utstyr svikter. Alltid. Du vet bare ikke nøyaktig når.
Hvorfor felles utskifting trumfer enkeltbytter
Lar styret hver enkelt seksjonseier bytte sin egen bereder, mister dere oversikten. Noen velger billige løsninger. Andre gjør ingenting. Enkelte bruker ufaglærte venner til å koble strømmen.
Samlebytte av varmtvannsberedere i borettslag og sameier kutter risikoen tvert. Dere får én leverandør, én garanti og full dokumentasjon i Boligmappa for hele bygningsmassen. Prisen per enhet faller markant når rørlegger og elektriker kan ta dør for dør i samme oppgang.
Styret får i tillegg et knallsterkt kort i forhandlingene med forsikringsselskapet. Et nylig oppgradert anlegg gir direkte utslag på bygningsforsikringen. Du merker det på felleskostnadene.
NB: For noen år siden ble det oppdaget en brannfarlig komponent i flere OSO Hotwater beredere produsert i 2009-2011. Har du fortsatt en bereder med produktnummer som begynner på 800 0, må den byttes ut snarest.
Gjennomføringen ute hos beboerne
Logistikk knekker mange prosjekter. Våre samarbeidende prosjektledere tar styringen. Beboerne varsles uker i forveien fra styreportalen og entreprenøren setter opp fremdriftsplan per oppgang.
Våre partnere bruker utelukkende anerkjente merker som Oso Hotwater eller Høiax. En standard Oso Super S på 120 eller 200 liter dekker behovet til de fleste familier. Gamle tanker kobles fra, tømmes for vann og bæres ut. Vi kildesorterer alt metallet.
Arbeidet tar knappe tre timer per beboer. Samarbeidspartner samler inn nøkler i forkant fra de som er på jobb eller ikke tilstede. Ingen sure beboere som må ta fri i ukesvis.
Strøm, sluk og stive krav
Feil nummer én hos kunde: Folk plasserer ny bereder i et kjøkkenskap uten å montere vannstoppventil. Står berederen i et rom uten sluk i gulvet, krever Byggeteknisk forskrift (TEK) og Lovdata strengt at automatisk lekkasjestopper monteres. Sensoren legges på gulvet under tanken. Drypper det, stenger ventilen hovedvannet momentant.
Strømmen skaper også hodebry. Dagens NEK 400-krav forbyr vanlig stikkontakt på varmtvannsberedere med effekt over 1500W. De krever fast tilkobling. En elektriker må trekke ny kabel fra sikringsskapet og koble den direkte i berederen. Gjøres ikke dette, risikerer bygget varmgang og brann. Dette håndterer vi i samme slengen. Rørlegger og elektriker jobber i tospann.
Ideell utføring er våren, da bør styret få kartlagt alderen på anlegget før fellesferien. Venter dere til høstkulda setter inn, stiger pågangen hos håndverkerne betraktelig.
Klar for å få kontroll på vannskaderisikoen?
Våre samarbeidspartnere tar gjerne en uforpliktende befaring i deres borettslag. De sjekker tilstanden på et tilfeldig utvalg beredere og gir styret et klart bilde av situasjonen.
Kontakt din forretningsfører i PHM Forvaltning direkte på 67 8188 00 eller kontakt oss via vårt kontaktskjema for befaring eller tilbud.
Ofte stilte spørsmål
Hvem har ansvaret for varmtvannsberederen i et borettslag?
Vedlikeholdsansvaret ligger hos den enkelte andelseier, med mindre vedtektene sier noe annet. Styret har likevel ansvaret for bygningsmassen. Sprekker en bereder, dekkes skadene av borettslagets felles bygningsforsikring. Derfor tar de fleste styrer grep og vedtar felles utskifting.
Kan vi tvinge andelseiere til å bli med på et samlebytte?
Styret kan fremme saken på generalforsamling eller årsmøte. Får dere to tredjedels flertall for utbedringen, blir byttet bindende for alle. Dette sikrer at bygget får en helhetlig standard og forhindrer lekkasjer fra de få som vegrer seg.
Hvor lang levetid har en varmtvannsbereder?
En kvalitetstank i rustfritt stål holder gjerne i 20 år. Etter fylte 15 år øker sjansen for tretthetsbrudd i sveisene dramatisk. Forsikringsselskaper opererer med aldersfradrag, så venter dere for lenge dekker de færreste skader fult ut.
Om forfatteren: Skrevet av teknisk forvaltningsleder hos PHM Forvaltning. Med over 15 års erfaring fra prosjektledelse og drift av større boligselskaper i Oslo og Bærum, bistår vi daglig styrer med tunge vedlikeholdsoppgaver.
